{"id":855,"date":"2018-04-19T18:27:55","date_gmt":"2018-04-19T16:27:55","guid":{"rendered":"http:\/\/langlegal.be\/?p=855"},"modified":"2018-05-03T14:00:40","modified_gmt":"2018-05-03T12:00:40","slug":"valorisation-de-lusufruit-methode-adopter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/langlegal.be\/index.php\/2018\/04\/19\/valorisation-de-lusufruit-methode-adopter\/","title":{"rendered":"La valorisation de l\u2019usufruit : quelle m\u00e9thode adopter ?"},"content":{"rendered":"\"\"<\/a>\r\n\r\nUne valorisation correcte de l\u2019usufruit constitue le pr\u00e9alable d\u2019une op\u00e9ration r\u00e9ussie, notamment pour \u00e9viter la taxation d\u2019une r\u00e9mun\u00e9ration en nature dans le chef du dirigeant et\/ou le rejet de la d\u00e9duction des frais encourus par la soci\u00e9t\u00e9. \u00a0Or, on le sait\u00a0: apr\u00e8s avoir massivement adopt\u00e9 la formule RUYSSEVELDT, le fisc entend d\u00e9sormais y substituer la formule pratiqu\u00e9e par le Service des D\u00e9cisions Anticip\u00e9es (\u00ab\u00a0SDA\u00a0\u00bb) depuis d\u00e9but 2016.\u00a0 La diff\u00e9rence porte sur le taux d\u2019actualisation retenu, qui s\u2019y voit renforc\u00e9 et am\u00e8ne \u00e0 des valorisations moindres de l\u2019usufruit.\u00a0 La r\u00e9cente baisse des taux financiers \u00e0 long terme explique sans doute ce revirement\u00a0: sous la formule initiale, ces taux faibles entraineraient des survalorisations.\u00a0 Toute r\u00e9troactivit\u00e9 \u00a0appara\u00eet cependant d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 exclue. \u00a0\u00a0La pr\u00e9sente revient sur ces m\u00e9thodes et leur pertinence.<\/span><\/em><\/strong>\r\n

1.\u00a0\u00a0\u00a0Description du r\u00e9gime<\/h2>\r\n1.\u00a0\u00a0\u00a0Principe \u2013 valorisation \u00e0 \u00ab\u00a0valeur r\u00e9elle\u00a0\u00bb\u00a0: <\/strong>La l\u00e9gislation en mati\u00e8re d\u2019imp\u00f4ts sur les revenus ne pr\u00e9voit pas de m\u00e9thode particuli\u00e8re de valorisation d\u2019un usufruit.\r\n\r\nIl est toutefois commun\u00e9ment admis en cette mati\u00e8re qu\u2019il convient de se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la \u00ab\u00a0valeur r\u00e9elle\u00a0\u00bb (ou \u00ab\u00a0valeur \u00e9conomique\u00a0\u00bb) de l\u2019usufruit et que celle-ci doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9e \u00ab\u00a0sur la base des donn\u00e9es factuelles et juridiques propres \u00e0 chaque cas\u00a0\u00bb[1].\r\n\r\n\u00c0 cet \u00e9gard, l\u2019administration indique encore que \u00ab\u00a0le produit actualis\u00e9 des locations peut constituer, le cas \u00e9ch\u00e9ant, une de ces donn\u00e9es\u00a0\u00bb et aussi qu\u2019 \u00ab\u00a0il ne faut pas n\u00e9cessairement se r\u00e9f\u00e9rer aux r\u00e8gles mentionn\u00e9es dans le Code des droits d’enregistrement\u00a0\u00bb[2].\r\n\r\nLa jurisprudence confirme ces principes et que ces derni\u00e8res r\u00e8gles ne valent normalement que \u00ab\u00a0dans le seul cadre des droits d\u2019enregistrement\u00a0\u00bb (cf.<\/em> not. Mons, 30 novembre 2009, fiscalne<\/em>t.be<\/em>, confirmant Trib. Mons, 28 f\u00e9vrier 2005, Fisc. Koer., 2005, no 386).\r\n\r\nLoin est le temps o\u00f9 la r\u00e9partition s\u2019effectuait sur base de la r\u00e8gle 80\/20 (plafond issus dudit Code des droits d\u2019enregistrement), cependant que les constructions usufruits ainsi valoris\u00e9es \u00a0encore en cours pr\u00eatent \u00e0 discussion (cf.<\/em> point 24).\r\n\r\n2.\u00a0\u00a0\u00a0Circonstances factuelles\u00a0: <\/strong>Conform\u00e9ment \u00e0 ce principe de valorisation \u00e0 valeur de march\u00e9, le Service des D\u00e9cisions Anticip\u00e9es (\u00ab\u00a0SDA\u00a0\u00bb) indique syst\u00e9matiquement que la valorisation doit, entre autres, tenir compte de \u00ab\u00a0l’\u00e9tat dans lequel se trouve le bien immeuble, des travaux encore \u00e0 effectuer, des frais g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par la constitution de l’usufruit (frais de notaire, droits d’enregistrement…), ainsi que de l’affectation effective donn\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 au bien immobilier (utilisation propre, mise en location, usage intensif, usure…)\u00a0\u00bb (cf. p.ex.\u00a0: D\u00e9cision anticip\u00e9e 2017.372 du 6 juillet 2017).\r\n\r\n3.\u00a0\u00a0\u00a0M\u00e9thode de base\u00a0: <\/strong>Vu la difficult\u00e9 de trouver des points de comparaison portant directement sur des usufruits, leur valeur se d\u00e9termine plus ais\u00e9ment sur base des revenus qui en sont attendus tout au long de leur dur\u00e9e (i.e.<\/em> m\u00e9thode des \u00ab\u00a0discounted cashflows<\/em>\u00a0\u00bb)[3].\r\n\r\nCette m\u00e9thode r\u00e9sulte de la formule math\u00e9matique classique d\u2019actualisation d\u2019une rente \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e (cf.<\/em> infra).\r\n\r\n4.\u00a0\u00a0\u00a0Aper\u00e7u des variantes\u00a0:<\/strong> Cette m\u00e9thode de base a \u00e9t\u00e9, sur les derni\u00e8res ann\u00e9es, d\u00e9clin\u00e9e sous diff\u00e9rentes variantes, tant\u00f4t privil\u00e9gi\u00e9es, tant\u00f4t \u00e9cart\u00e9es par l\u2019administration\u00a0; certaines variantes sont issues de l\u00e9gislation (e.g. formule du Code des droits d\u2019enregistrement), d\u2019autres avanc\u00e9es par certains praticiens (e.g. formule \u00ab\u00a0VERHOEYE\u00a0\u00bb, formule \u00ab\u00a0VERHEYDEN\u00a0\u00bb, formule \u00ab\u00a0RUYSSEVELDT\u00a0\u00bb), et la plus r\u00e9cente promue par l\u2019administration fiscale (e.g. formule du \u00ab\u00a0SDA\u00a0\u00bb).\r\n\r\nPlus pr\u00e9cis\u00e9ment, ces variations aboutissent \u00e0 tenir \u00a0diversement compte (i) de la \u00ab\u00a0valeur locative brute\u00a0\u00bb du bien, (ii) des \u00ab\u00a0frais\u00a0\u00bb incombant \u00e0 l\u2019usufruitier, (iii) du \u00ab\u00a0rendement financier\u00a0\u00bb, (iv) de \u00ab\u00a0l\u2019inflation\u00a0\u00bb, et\/ou encore (v) de risques \u00a0sp\u00e9cifiques \u00e0 l\u2019usufruitier (p.ex.\u00a0: la prime d\u2019illiquidit\u00e9 et\/ou risques locatifs).\r\n\r\nCes formules affectent \u00e9videmment directement la valeur retenue pour l\u2019usufruit, et sont pass\u00e9es en revue ci-apr\u00e8s[4].\r\n\r\n5.\u00a0\u00a0\u00a0Pertinence des variantes\u00a0:<\/strong> Le principe de la valorisation \u00e9conomique de l\u2019usufruit conduit en r\u00e9alit\u00e9 \u00e0 n\u2019\u00e9carter a priori<\/em> aucune m\u00e9thode, et celles-ci ont toutes \u00e9t\u00e9 \u00e0 un moment ou l\u2019autre suivies par les juridictions[5].\r\n\r\nDe m\u00eame, sur les derni\u00e8res ann\u00e9es, la m\u00e9thode RUYSSEVELDT \u00e9tait-elle bien accept\u00e9e tant par le fisc que le SDA. \u00a0D\u00e9but 2016, ce dernier a cependant adopt\u00e9 sa propre approche et, d\u00e9sormais, le fisc souhaite-t-il la reprendre \u00e0 son compte.\r\n\r\nComme bien r\u00e9sum\u00e9 dans la d\u00e9cision ci-avant, c\u2019est cependant \u00e0 l\u2019administration qu\u2019il revient de d\u00e9montrer, sous le contr\u00f4le des juridictions, \u00ab\u00a0non qu\u2019il existe des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation aboutissant \u00e0 un prix de vente inf\u00e9rieur au prix retenu, mais qu\u2019aucun mode d\u2019\u00e9valuation raisonnable et conforme \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique ne permet d\u2019aboutir \u00e0 un montant \u00e9gal ou sup\u00e9rieur<\/em>\u00a0\u00bb (cf.<\/em> Trib. Namur, 29 avril 2015, F.J.F.<\/em>, 2015\/220\u00a0; Trib. Li\u00e8ge 6 juin 2002, F.J.F., 2004\/36[6]).\r\n\r\n6.\u00a0\u00a0\u00a0R\u00e9troactivit\u00e9 \u2013 bonne administration\u00a0: <\/strong>La volont\u00e9 du fisc de passer de la m\u00e9thode \u00ab\u00a0RUYSSEVELDT\u00a0\u00bb \u00e0 la m\u00e9thode SDA, suppos\u00e9e aboutir \u00e0 des valorisations moindres, pose particuli\u00e8rement questions et inqui\u00e9tudes pour les contrats en cours. Le Ministre a cependant d\u00e9j\u00e0 confirm\u00e9 que\u00a0\u00ab\u00a0il ne pouvait \u00eatre question d’une r\u00e9troactivit\u00e9<\/u><\/em>\u00a0\u00bb et que \u00ab\u00a0la nouvelle m\u00e9thode ne peut \u00eatre mise en \u0153uvre qu’apr\u00e8s avoir \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e<\/u><\/em>\u00a0\u00bb[7].\r\n\r\nUne telle r\u00e9troactivit\u00e9 s\u2019exposerait \u00e9videmment \u00e0 la critique au regard des principes de s\u00e9curit\u00e9 juridique et de bonne administration. Ainsi, le principe de confiance l\u00e9gitime, qui d\u00e9coule de ces deux principes, implique-t-il notamment que \u00ab le citoyen doit pouvoir faire confiance \u00e0 ce qu\u2019il ne peut concevoir autrement que comme \u00e9tant une r\u00e8gle fixe de conduite et d\u2019administration<\/em> \u00bb et que \u00ab les services publics sont tenus d\u2019honorer les pr\u00e9visions justifi\u00e9es qu\u2019ils ont fait na\u00eetre dans le chef du citoyen<\/em> \u00bb[8].\r\n

2.\u00a0\u00a0\u00a0La m\u00e9thode en droits d\u2019enregistrement \/ succession<\/h2>\r\n7.\u00a0\u00a0\u00a0Description\u00a0: <\/strong>Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 47 du Code des droits d\u2019enregistrement[9], et nonobstant certains plafonds, la valeur v\u00e9nale (d\u2019application si elle n\u2019est inf\u00e9rieure \u00e0 la valeur conventionnelle) est repr\u00e9sent\u00e9e en capitalisant au taux de 4\u00a0% le \u00ab\u00a0revenu annuel du bien ou, \u00e0 son d\u00e9faut, sa valeur locative\u00a0\u00bb.\r\n\r\nAfin de faciliter ce calcul, l\u2019administration fournit un tableau de la valeur capitalis\u00e9e de 1 EUR (cf.<\/em> Cours prof., Brux., II, 2010, point 31)\u00a0; ces valeurs r\u00e9sultent simplement de la formule classique d\u2019actualisation d\u2019une rente constante<\/u> \u00e0 dur\u00e9e limit\u00e9e\u00a0:\r\n\r\nVU = RAB x [1\/TA] x [1-[(1\/(1+TA)]n]\r\n\r\nO\u00f9\u00a0:\u00a0\u00a0\u00a0VU = valeur de l\u2019usufruit temporaire\u00a0;\r\n\r\nRAB = revenu annuel brut\u00a0;\r\n\r\nTA = taux d\u2019actualisation = 4%\u00a0;\r\n\r\nn = dur\u00e9e de l\u2019usufruit.\r\n\r\nEn l\u2019occurrence, si l\u2019actualisation en elle-m\u00eame est classique, sa sp\u00e9cificit\u00e9 est de partir de la \u00ab\u00a0valeur locative brute<\/u>\u00a0\u00bb du bien[10]\u00a0; ce qui donnera naturellement lieu \u00e0 des montants plus \u00e9lev\u00e9s qu\u2019\u00e0 partir d\u2019une \u00ab\u00a0valeur locative nette<\/u>\u00a0\u00bb, \u00e0 savoir apr\u00e8s d\u00e9duction de diff\u00e9rents frais de la valeur locative brute\u00a0; la d\u00e9termination du revenu annuel net est d\u00e9taill\u00e9 au Titre 7 (cf. <\/em>infra).\r\n\r\nLa valeur ainsi obtenue est par ailleurs plafonn\u00e9e, notamment \u00e0 80\u00a0% de celle en pleine propri\u00e9t\u00e9 (art. 47, al. 3, du Code enr.).\r\n\r\nPareil d\u00e9part \u00e0 la valeur brute est g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9cart\u00e9, tant par le fisc que les tribunaux\u00a0; dans ses d\u00e9cisions, le SDA pr\u00e9cise syst\u00e9matiquement que cette m\u00e9thode est \u00ab\u00a0inappropri\u00e9e<\/em>\u00a0\u00bb \u00e0 l\u2019imp\u00f4ts sur les revenus (cf.<\/em> p.ex.\u00a0: D\u00e9cision anticip\u00e9e 2017.372 du 6 juillet 2017).\r\n\r\n8.\u00a0\u00a0\u00a0Variante en droit des successions\u00a0<\/strong>: En droit des successions, c\u2019est \u00e9galement la formule utilis\u00e9e avec la nuance que le revenu annuel y est en r\u00e8gle fix\u00e9 forfaitairement \u00e0 4\u00a0% de la valeur v\u00e9nale de l\u2019immeuble en pleine propri\u00e9t\u00e9 (cf.<\/em> art. 21, VII, du Code des droits de succession).\r\n

3.\u00a0\u00a0\u00a0La m\u00e9thode VERHOEYE<\/h2>\r\n9.\u00a0\u00a0\u00a0Description\u00a0: <\/strong>La m\u00e9thode propos\u00e9e par cet auteur[11] s\u2019appuie sur ladite formule d\u2019actualisation, sous r\u00e9serve de sa prise en compte du\u00a0:\r\n\r\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0revenu annuel \u00ab\u00a0net\u00a0\u00bb (cf. <\/em>infra)\u00a0;\r\n\r\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0taux d\u2019actualisation de \u00ab\u00a0march\u00e9\u00a0\u00bb.\r\n\r\nAinsi param\u00e9tr\u00e9e, cette formule peut amener \u00e0 des r\u00e9sultat \u00e0 la hausse (e.g.<\/em> taux d\u2019actualisation inf\u00e9rieur \u00e0 4\u00a0%) ou \u00e0 la baisse (e.g.<\/em> vu la prise en compte de la seule valeur locative nette).\r\n

4.\u00a0\u00a0\u00a0La m\u00e9thode RUYSSEVELDT<\/h2>\r\n10.Description\u00a0:<\/strong> Fin des ann\u00e9es nonantes, MM. RUYSSEVELDT et JANSSENS[12] ont propos\u00e9 de tenir compte tant de l\u2019inflation que du rendement financier dans les calculs d\u2019actualisation\u00a0; aussi, se r\u00e9f\u00e8rent-ils \u00e0 la formule d\u2019actualisation d\u2019une rente croissante<\/u> \u00e0 dur\u00e9e limit\u00e9e\u00a0:\r\n\r\nVU = RAN x [1\/(r-i)] x [1-[(1+i)\/(1+r)]n]\r\n\r\nO\u00f9\u00a0:\u00a0\u00a0\u00a0VU = valeur de l\u2019usufruit temporaire\u00a0;\r\n\r\nRAN = revenu annuel net\u00a0;\r\n\r\nr = rendement financier anticip\u00e9\u00a0;\r\n\r\ni = taux d\u2019inflation anticip\u00e9e\u00a0;\r\n\r\nn = dur\u00e9e de l\u2019usufruit.\r\n\r\nL\u2019administration acceptait en principe ce mode de valorisation jusqu\u2019il y a peu dans ses instructions internes et nombre de d\u00e9cisions anticip\u00e9es en ont fait l\u2019application, permettant de relever les param\u00e8tres tenus pour acceptables.\r\n\r\n11.Revenu annuel \u00ab\u00a0brut\u00a0\u00bb \/ \u00ab\u00a0net\u00a0\u00bb\u00a0: <\/strong>Au d\u00e9part du calcul de l\u2019actualisation se trouve la \u00ab\u00a0valeur locative brute\u00a0\u00bb de l\u2019immeuble, \u00e0 savoir sa valeur locative sur le march\u00e9 et\/ou sa valeur d\u2019utilisation pour l\u2019usufruitier, apr\u00e8s d\u00e9falcation des frais (cf.<\/em> infra, Titre 7).\r\n\r\nUn rendement plus \u00e9lev\u00e9 am\u00e8nera \u00e9videmment \u00e0 une valorisation plus \u00e9lev\u00e9e de l\u2019usufruit, et vice versa<\/em>.\r\n\r\n12.Rendement financier anticip\u00e9 (r)\u00a0:<\/strong> Ce taux est classiquement d\u00e9termin\u00e9 comme\u00a0:\r\n\r\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0le taux OLO correspondant \u00e0 la dur\u00e9e de l\u2019usufruit\u00a0;\r\n\r\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0major\u00e9 d\u2019une prime pour illiquidit\u00e9 (en g\u00e9n. entre 1\u00a0% et 2,5\u00a0%)[13]<\/a>.\r\n\r\nLe taux OLO sert de r\u00e9f\u00e9rence de march\u00e9 pour un investissement \u00e0 long terme, tandis que la prime d\u2019illiquidit\u00e9 refl\u00e8te le risque additionnel pour l\u2019usufruitier de la liquidit\u00e9 limit\u00e9e de son investissement.\r\n\r\nUn taux d\u2019actualisation plus faible am\u00e8ne naturellement \u00e0 une valorisation de l\u2019usufruit plus \u00e9lev\u00e9e, et vice versa<\/em>[14].\r\n\r\n\u00c0 cet \u00e9gard, il est int\u00e9ressant de remarquer que ce taux financier a diminu\u00e9 de pr\u00e8s de 80\u00a0% depuis fin 2011 (passant de 4% pour l\u2019OLO \u00e0 10 ans, proche de sa moyenne historique, pour tourner autour de 0,76\u00a0% actuellement)[15], avec les cons\u00e9quences que cette \u00e9volution est cens\u00e9e avoir pour les usufruits existants ou \u00e0 constituer.\r\n\r\n13.Taux d\u2019inflation (i)\u00a0: <\/strong>Ce taux est classiquement d\u00e9termin\u00e9 sur base de l\u2019inflation actuelle (p.ex. 1,59% pour l\u2019ann\u00e9e 2017) ou moyenne sur les 10 derni\u00e8res ann\u00e9es (p.ex. 1,91%)[16].\r\n\r\nCe taux vise \u00e0 tenir compte du caract\u00e8re index\u00e9 des revenus futurs sur la dur\u00e9e de l\u2019usufruit\u00a0; d\u00e8s lors, il am\u00e8ne \u00e0 une valorisation de l\u2019usufruit d\u2019autant plus importante que ce taux est \u00e9lev\u00e9.\r\n\r\n14.Observations\u00a0: <\/strong>La n\u00e9cessit\u00e9 de tenir compte de l\u2019inflation n\u2019est pas unanimement admise\u00a0; aussi, d\u2019aucuns estiment que celle-ci ne refl\u00e8te qu\u2019une d\u00e9pr\u00e9ciation mon\u00e9taire (et non une r\u00e9elle augmentation de la valeur locative) dont il ne saurait \u00eatre tenu compte[17].\r\n\r\nEn r\u00e9alit\u00e9, nous semble-t-il, vu que le revenu locatif est index\u00e9 sur l\u2019inflation (\u00e0 savoir, un revenu \u00ab\u00a0net d\u2019inflation\u00a0\u00bb) tandis que le taux des OLO ne l\u2019est pas (\u00e0 savoir, un revenu \u00ab\u00a0brut d\u2019inflation\u00a0\u00bb), la logique financi\u00e8re du calcul d\u2019actualisation commande de tenir conjointement compte de ces deux param\u00e8tres (comme prescrit dans la formule pr\u00e9d\u00e9crite).\r\n

5.\u00a0\u00a0\u00a0La m\u00e9thode SDA<\/h2>\r\n15.Description\u00a0:<\/strong> En 2016, suivie d\u00e9sormais par l\u2019administration, le SDA a abandonn\u00e9 la m\u00e9thode RUYSSEVELDT au profit d\u2019une actualisation fix\u00e9e au m\u00eame taux que le rendement annuel du bien\u00a0; la variation d\u00e9sormais syst\u00e9matiquement appliqu\u00e9e est la suivante\u00a0:\r\n\r\nVU = RAN x [1\/(TA)] x [1-[(1\/(1+TA)]n]\r\n\r\nO\u00f9\u00a0:\u00a0\u00a0\u00a0VU = valeur de l\u2019usufruit temporaire\u00a0;\r\n\r\nRAN = revenu annuel net\u00a0;\r\n\r\nTA = RA \/ PP (soit, le rendement net du bien)\u00a0;\r\n\r\nPP = valeur de la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien.\r\n\r\n16.Taux de rendement \/ d\u2019actualisation\u00a0: <\/strong>L\u2019\u00e9volution pr\u00f4n\u00e9e par la formule porte ainsi sur le seul taux d\u2019actualisation, qui se voit align\u00e9 sur le rendement net du bien.\r\n\r\nCe taux vise \u00e0 refl\u00e9ter le risque financier de l\u2019actif sous-jacent, plut\u00f4t que le co\u00fbt d\u2019opportunit\u00e9 dudit investissement pour les parties (cf.<\/em> formule pr\u00e9c\u00e9dente).\r\n\r\n\u00c0 titre indicatif, le rendement moyen des d\u00e9cisions rendues sous cette nouvelle formule s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 environ 6\u00a0% avec, comme extr\u00eames, 4,86\u00a0% (cf. <\/em>D\u00e9cision anticip\u00e9e n\u00b02016.188 du 24 mai 2016) et 7,67\u00a0% (cf. <\/em>D\u00e9cision anticip\u00e9e n\u00b02016.025 du 8 mars 2016).\r\n\r\nIl n\u2019y a l\u00e0 qu\u2019un pas \u00e0 penser que ce revirement de l\u2019administration trouve son origine dans la baisse des taux financiers \u00e0 long terme, qui aura tir\u00e9 \u00e0 la hausse les valorisations donn\u00e9es par la formule pr\u00e9c\u00e9dente (cf.<\/em> point 12).\r\n\r\n17.Observations\u00a0: <\/strong>Sur un plan strictement math\u00e9matique, et outre de pallier adroitement \u00e0 cet effet ind\u00e9sirable, l\u2019alignement du taux d\u2019actualisation sur le rendement locatif appara\u00eet s\u00e9duisant dans la mesure o\u00f9, \u00e0 dur\u00e9e tendant vers l\u2019infini, la valeur de l\u2019usufruit tend \u00e0 correspondre \u00e0 celle de la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien[18].\r\n\r\nSur le plan financier, rien n\u2019apparait cependant exiger un tel alignement[19].\r\n\r\nD\u2019abord, \u00e0 l\u2019infini, la valeur de l\u2019usufruit ne devrait pas correspondre \u00e0 celle de la pleine propri\u00e9t\u00e9, puisque le nu-propri\u00e9taire conserve des obligations \u00e0 l\u2019\u00e9gard du bien (not. la charge des grosses r\u00e9parations)\u00a0; une telle cons\u00e9quence appara\u00eet donc peu justifiable[20].\r\n\r\nPar ailleurs, l\u2019utilisation d\u2019un taux d\u2019actualisation diff\u00e9rent du rendement de l\u2019immeuble influencera certes la proportion de valeur respective des droits d\u00e9membr\u00e9s, mais \u00a0n\u2019aboutira pas, pour des usufruits de dur\u00e9es normales, \u00e0 ce que leur valeur exc\u00e8de celle de la pleine propri\u00e9t\u00e9 et, d\u00e8s lors, ne remet pas en cause le \u00ab\u00a0postulat\u00a0\u00bb de l\u2019\u00e9quivalence entre la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 et celles de ses droits d\u00e9membr\u00e9s.\r\n\r\nPlus g\u00e9n\u00e9ralement, outre d\u2019associer le revenu et son actualisation, plut\u00f4t que de refl\u00e9ter le co\u00fbt d\u2019opportunit\u00e9 de l\u2019investissement, cet alignement du taux d\u2019actualisation sur le rendement du bien fait autant l\u2019impasse sur l\u2019impact tant de la dur\u00e9e du droit d\u2019usufruit (i.e.<\/em> l\u2019illiquidit\u00e9) que sur la nature du bien (dont la valeur n\u2019est pas directement li\u00e9e \u00e0 son rendement locatif).\r\n\r\nAussi, cet alignement implique qu\u2019\u00e0 dur\u00e9e et revenu annuel \u00e9gaux (e.g.<\/em> resp. 20 ans et 12.000\u00a0EUR), l\u2019un payera moins cher son usufruit (e.g.<\/em> 163.083\u00a0EUR, si le rendement est 4\u00a0%) que l\u2019autre (e.g.<\/em> 178.529\u00a0EUR, si le rendement est 3\u00a0%), ce qui peut aussi para\u00eetre difficilement justifiable[21].\r\n\r\nEnfin, au surplus, sous la formule l\u00e9gale de conversion de l\u2019usufruit du conjoint survivant (cf.<\/em> nouvel article 745sexies<\/em>, \u00a7 3, du Code civil, introduit par la loi du 22 mai 2014), le rendement et le taux d\u2019actualisation y sont \u00e9galement forfaitairement align\u00e9s, mais par r\u00e9f\u00e9rence au taux OLO moyen de maturit\u00e9 \u00e9gale \u00e0 celle de l\u2019usufruit[22]. En l\u2019occurrence, c\u2019est donc bien le taux OLO qui y est pris pour l\u2019actualisation[23].\r\n\r\n18. On le voit\u00a0:<\/strong> m\u00eame si la formule du SDA a ses m\u00e9rites, l\u2019on ne saurait trop rappeler que, comme celle de l\u2019article 745sexies<\/em>, pr\u00e9cit\u00e9, ou celle du Code des droits d\u2019enregistrement, elle reste partiellement (i) forfaitaire, (ii) critiquable conceptuellement, et (iii) nullement contraignante vis-\u00e0-vis des juridictions.\r\n

6.\u00a0\u00a0\u00a0Et la valorisation de la nue-propri\u00e9t\u00e9\u00a0?<\/h2>\r\n19.Postulat de base\u00a0:<\/strong> L\u2019axiome est habituellement admis que la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e9gale \u00e0 la valeur de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 (PP = USU + NP).\r\n\r\nL\u2019usufruit et la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tant plus directement valorisables, la nue-propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9termin\u00e9e par leur diff\u00e9rence.\r\n\r\nInf\u00e9rer la valeur de ce droit au d\u00e9part de la valeur estim\u00e9e de l\u2019immeuble \u00e0 l\u2019expiration de l\u2019usufruit appara\u00eet par contre plut\u00f4t hasardeux. N\u00e9anmoins, l\u2019administration entend parfois v\u00e9rifier que le rendement des op\u00e9rations (\u00ab\u00a0Return on Investment\u00a0\u00bb <\/em>et\/ou \u00ab\u00a0Internal rate of return<\/em>\u00a0\u00bb) est comparable pour l\u2019usufruitier et le nu-propri\u00e9taire[24]. Ceci peut difficilement \u00eatre tenu pour autre chose qu\u2019un test.\r\n

7.\u00a0\u00a0\u00a0Passage du rendement \u00ab\u00a0brut\u00a0\u00bb au rendement \u00ab\u00a0net\u00a0\u00bb<\/h2>\r\n20.Revenu annuel \u00ab\u00a0brut\u00a0\u00bb \/ \u00ab\u00a0net\u00a0\u00bb\u00a0: <\/strong>Au d\u00e9part du calcul de l\u2019actualisation se trouve en r\u00e8gle la \u00ab\u00a0valeur locative brute\u00a0\u00bb de l\u2019immeuble, \u00e0 savoir l\u2019estimation du loyer que l\u2019usufruit pourra en retirer par sa mise en location aupr\u00e8s d\u2019un tiers et\/ou, si tel est le cas, sa valeur d\u2019exploitation en propre pour l\u2019usufruitier.\r\n\r\nDe cette valeur brute, \u00e9ventuellement d\u00e9j\u00e0 major\u00e9e compte tenu de travaux \u00e0 effectuer[25], sont d\u00e9falqu\u00e9s les frais restant \u00e0 charge de l\u2019usufruitier \u00e0 l\u2019effet d\u2019obtenir la \u00ab\u00a0valeur locative nette\u00a0\u00bb, \u00e0 savoir classiquement\u00a0:\r\n\r\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0le pr\u00e9compte immobilier (\u00e0 valeur r\u00e9elle)\u00a0;\r\n\r\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0les frais d\u2019assurance (\u00e0 valeur r\u00e9elle)\u00a0;\r\n\r\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0un forfait pour les r\u00e9parations \/ entretien\u00a0;\r\n\r\n–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0un forfait pour le risque\/ch\u00f4mage locatif.\r\n\r\n21.Forfaits appliqu\u00e9s par le SDA\u00a0: <\/strong>Comme relev\u00e9 ci-avant, la d\u00e9termination de la valeur locative \u00ab\u00a0nette\u00a0\u00bb constitue un param\u00e8tre sensible de la valeur \u00e0 retenir pour l\u2019usufruit\u00a0; pour un tableau reprenant quelques estimations accept\u00e9es r\u00e9cemment, voy. le pdf<\/a>.\r\n\r\nPlus faiblement sont \u00e9valu\u00e9s ces \u00e9l\u00e9ments, plus \u00e9lev\u00e9e demeure la valeur locative nette et, d\u00e8s lors, la valeur de l\u2019usufruit.\r\n

8.\u00a0\u00a0\u00a0Comparatif des m\u00e9thodes<\/h2>\r\n22.Exemple\u00a0: <\/strong>Un tableau reprend la valorisation (en % de la pleine propri\u00e9t\u00e9) selon la dur\u00e9e de l\u2019usufruit\u00a0; l\u2019hypoth\u00e8se est bas\u00e9e sur un rendement annuel net de 5\u00a0% (apr\u00e8s d\u00e9duction de 20\u00a0% de frais), un rendement financier (r) bas\u00e9 sur les taux OLO + 2,5\u00a0% de prime d\u2019illiquidit\u00e9, et le taux d\u2019inflation (i) actuel de 1,59\u00a0%\u00a0; pour la m\u00e9thode SDA, le taux d\u2019actualisation est de 5\u00a0%\u00a0; il reprend \u00e9galement les valorisations valid\u00e9es dans les d\u00e9cisions du SDA selon la formule RUYSSEVELDT (\u00ab\u00a0<2016\u00a0\u00bb) ou sa formule propre (\u00ab\u00a0>2016\u00a0\u00bb) ; pour consulter ce tableau, voy. le pdf<\/a>.\r\n\r\nPar exemple, pour un bien d\u2019une valeur de 100.000\u00a0EUR, avec un rendement annuel net de 5.000\u00a0EUR et une dur\u00e9e de 20 ans, la valeur de l\u2019usufruit s\u2019\u00e9tablit \u00e0\u00a0:\r\n